放盘量半年激增6成，业主降价百万，房源成交价“贴地”，更有南城9盘挂牌价≈指导价。
楼市君在诸葛找房平台上看到，截至今日（10月13日），东莞二手房挂牌数量已达到了72054套。
根据中房报检验测试的数据显示，今年年中，该平台上的挂牌房源还不到6万套；推前至今年2月，诸葛找房平台上也仅有4.5万套二手房源挂牌。
据中原研究院多个方面数据显示，2021年全年东莞全市共卖出42347套一手新房。
如果用卖新房的速度来卖二手房，目前挂牌中的7.2万套二手房，差不多足够卖个1.7年了！
截至10月，诸葛找房平台上共有20383套二手房源来自城区片区，占据全市二手房源的3成左右；
其中，南城以9190套的数量占据城区二手近半数，这个挂牌量也冠绝全市各镇街。
临深、滨海、松湖3大片区的挂牌量相近，在1.2万-1.36万套之间，占比接近两成；
而水乡片区则是二手放盘量最低的片区，仅有1857套二手房源在售，还不足城区片区的十分之一。
二手挂牌量上涨，一部分是由于2020年“725新政”所规定的3年限售期（最新政策已调整为2年限售）已至，近两年网签的次新盘陆续解禁，投资客开始放盘；
另外，据贝壳研究院多个方面数据显示，以10年为界，持房10年及以上再换房的占比为55.4%，5年及以下的占比为29.5%。
也就是说，有45%的置换客选择在10年内换房，有接近30%的客户选择在5年内换房。
5年前，即2016-2017年左右，东莞楼市同样处于上涨周期，成交火热。在这段时间买房的群体，也刚好迎来了置换周期，卖旧换新群体的基数也相对较大。
由于二手挂牌量逐渐上涨，叠加政策调控、市场大环境近两年转冷的背景，东莞的二手盘也不好过。
过去，东莞一手住宅的成交量向来高于二手房。但在2020年的“725新政”后，二手房纳入限购范围，且房屋限售年限从2年增加至3年。
今年2月，二手成交量降至2020年7月以来的最低点，仅成交405套，仅为最高峰时期的1/20。
虽然今年整体成交量呈上涨的趋势，但目前二手成交量也仅仅是持平于2020年下半年平均水平。
楼市君在城区几家二手中介门店了解到，如今很多业主打电话联系中介，表明了自己愿意多出佣金，求中介帮忙卖房。
二则是两年前曾一房难求的二手“网红盘”，如今也要降价百万，“贴地成交”。
有中介表示，南城二手标杆项目万科金域华府，2020年最高成交价曾在6字头，如今单价直降2万/平，4字头就能买到；
在诸葛找房平台上，万科金域华府一期最低挂牌价仅39524元/平，比官方指导价的39600元/平还低了一丢丢。
据楼市君不完全统计，已有9个居住小区的部分房源以低于指导价的价格挂牌出售。
金地格林小城，指导价为31325元/平，而诸葛找房平台上最低挂牌价为31298元/平，基本持平于指导价；
中信新天地、石竹新花园两小区楼龄稍久，挂牌价也相应低一些，最新的二手价格比指导价低了4-6个百分点。
松山湖片区的中介表示，目前真松湖周边甚至整个松山湖片区，二手挂牌价格也都已经接近政府指导价，松山湖南部挂牌价在4万元/平左右。
中介透露，同样是松山湖的光大锦绣山河四期，有房源国庆期间顺利成交，也有房源直降200万都没人去看盘。
即使卖家再怎么打“骨折”，决策权还是在买家手里，卖家要么就再商量再降价，要么就继续挂着房源。
别说无视指导价，以香蕉榴莲指代价格，或以打包卖家具字画等由头抬价了，现在能按照指导价卖出去，业主都要唱“听我说谢谢你...”。
挂牌价成交价与指导价更接近，也代表着市场更趋于理性，部分“虚胖”楼盘的价格水分被挤出。
看回这张成交价量走势图我们大家可以发现，其实东莞的二手市场早已筑底，开始回温：
今年2-8月，二手房成交量出现6连涨，成交价格也从2021年10月起呈现上升趋势；
9月二手成交价格已达到22363元/平，创下新高；成交量也连续2月超过2500套的荣枯线。
虽然距离二手市场最旺的成交水平仍有一定距离，但明显看出，信心已被逐渐找回。
上文提到的“真松湖”千万级别墅光大锦绣山河，国庆期间成交两套；真松湖住宅万科金域松湖也仍有着活跃的交投；
莞城学区房（莞城实验小学学位）香港街维港，在9月末放盘一套，同样也在国庆成交。
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房，并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
并且，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。
同时，市场上也有声音在呼唤更多优惠政策，如降低契税等税款的税率、加大公积金可贷额度、继续降低房贷利率等......
